真實世界資產的崛起：房地產市場的區塊鏈革新

真實世界資產（RWA）在加密貨幣市場中並非新鮮事物，早在2018年就已存在。當時的資產代幣化和證券代幣發行與今日的RWA概念有諸多相似之處。然而，由於監管框架不完善和缺乏顯著的潛在回報優勢，這些早期嘗試未能發展成爲成熟的市場規模。

2022年，隨着美國利率的持續上升，美國國債收益率明顯超過了加密行業的穩定幣借貸利率。這使得將美國國債作爲RWA標的進行代幣化對加密行業愈發具有吸引力。一些成熟的DeFi項目，以及傳統金融機構，開始探索RWA領域。

近兩年來，市場上出現了一些房地產RWA項目。這些項目旨在多方面擴大房地產投資市場，diversify房地產投資產品，並降低房地產投資門檻。本研究將對這些項目進行案例分析，探討房地產RWA的設計優缺點及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美房地產市場，因此討論的相關政策、規定和市場條件將主要聚焦於北美地區。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場是一個蘊含巨大投資機會的廣闊領域。2023年3月的一項研究顯示，北美上市房地產市場的價值達到了驚人的1.3萬億美元。而全球上市房地產市場規模爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的核心目標包括：創造更多元化和靈活的房地產投資產品，吸引更廣泛的投資羣體，以及提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要表現爲三種形式：

1. 碎片化的房地產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房地產代幣抵押借貸

此外，房產代幣化上鏈還有潛力增強房地產資產的透明度和治理民主性。

如果你了解房地產投資信托（REIT），就會發現REIT和房地產RWA在提供碎片化房產投資機會方面有諸多相似之處。它們都有效降低了投資門檻並增強了房地產資產的流動性。然而，傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權，保持中心化的運營模式。盡管如此，它們在嚴格的監管框架內對資產的審查、運營，以及其投資結構，爲房地產RWA項目提供了可以參考的模板。

通過觀察近兩年房地產RWA項目的運營，我們可以總結出它們的一些優缺點：

優點：

• 降低投資門檻
• 提高資產流動性
• 增強透明度
• 實現全球可及性
• 自動化管理

缺點：

• 監管不確定性
• 技術風險
• 市場波動性
• 管理復雜性
• 流動性問題

然而，深入研究具體案例時，我們發現由於管理和產品方法的不同，每個項目在運營過程中遇到的實際情況各不相同。

案例分析

以下選取了三個具有代表性的房地產RWA項目進行分析。需要注意的是，這些項目仍處於早期階段，其產品尚未經歷長期和廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出，是最早的房地產RWA項目之一，專注於通過區塊鏈技術使美國住宅房地產代幣化供散戶投資。

RealT購買住宅房產，並依照美國法規將持有的房產代幣化。這些房產的管理、維護和租金收集責任被委托給第三方管理機構。扣除費用後，這些房產產生的租金被分配給其代幣持有者。值得注意的是，該協議並沒有強制要求RealT參與投資由他們推向市場的房產代幣。

以某處房產爲例，房地產代幣的總價值爲323,020美元，每個代幣的價格爲52.10美元，共發行了6,200個代幣。該房產每月產生2,600美元的租金收入。扣除總計622美元的運營和管理費用後，每月淨利潤爲1,978美元，年度總額爲23,736美元。因此，每個代幣獲得3.83美元的分配，導致年利潤率爲7.35%。

RealT向市場提供了100%的代幣，這意味着RealT不需要與客戶共同投資，並維持一個近乎無風險的模型來運營。管理機構從租金中取得8%，並從維護費用中取得剩餘部分，投資平台僅爲代幣化房產、選擇管理機構和監督管理而收取2%的費用。

然而，分散所有權也帶來了一些挑戰。當投資者的投資佔比太小，以至於公司管理成本過高而變得不可持續。此外，RealT與房產代幣持有者之間可能存在利益衝突。

根據數據分析，約90%的RealT投資者投資少於500美元，約9%的投資者投資500到2,000美元，1%的投資者投資超過這個數額。這表明RealT在一定程度上成功地爲散戶投資者創造了一個房地產投資市場，並增加了住房市場的流動性。

從公司結構來看，RealT採用了一系列有限責任公司（LLC）的架構，旨在確保一個房產的財務或法律問題不會影響其他房產或母公司的運營。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台，允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl推出了價格數據源，以創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數。投資者可以對房產價格走勢進行投機下注，建立看漲或看跌倉位。

這種方法避免了牽扯進實際房地產運營中的法律問題。Parcl得到了多家知名公司的投資，但經過一年多的運營，似乎並沒有引起太多關注，每日交易量和活躍用戶數較低。

盡管Parcl的產品易於使用且升級迅速，團隊也積極推出各種用戶獲取計劃，但市場關注度和份額仍然相對較低。這可能在一定程度上說明加密貨幣市場還沒有完全準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

Reinno是一個在2020年推出並在2022年停止運營的項目，它引入了兩個與房地產RWA相關的產品值得一提。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。房產所有者可以將房產文件提交給Reinno，獲得批準後，Reinno將爲其創建一個特殊目的載體公司。然後，Reinno將爲房地產代幣創建智能合約，所有者可以將代幣作爲貸款的抵押品存入並進行借貸。

第二種產品是房貸融資，用戶可以在使用銀行房貸購買房產後，將房產所有權代幣化以進行融資。所獲得的資金用來償還銀行房貸，之後客戶按固定利率向協議償還該筆貸款。

Reinno的運營模式存在一些明顯的風險，如借款人違約時難以追究法律責任，以及房產所有權轉移可能導致的"雙花"問題。這些風險可能是導致項目停止運營的原因之一，未來房地產RWA將需要更爲成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA是一個相對新興的領域，尚未形成明確的市場規模或產生主導項目。目前運營的項目在市場規模和用戶基礎方面相對較小。該領域需要嚴格的合規化運營和成熟的法律框架進行規制。一些項目採用了風險隔離的公司結構，或選擇與房產相關的金融產品作爲投資目標，以降低運營風險。

然而，要充分發揮房地產RWA的最大潛力，立法進步和運營合規是不可或缺的。目前，關於房地產RWA尚未建立清晰一致的監管框架。不同監管機構對代幣的分類存在分歧，缺乏國際監管框架可供參考。這種監管不一致性可能威脅潛在投資者，並影響房產代幣化的長期可行性。

盡管如此，許多知名金融企業和加密貨幣公司仍在積極探索房地產RWA領域。一些項目已經在短期運營中初步證明了產品的可行性。考慮到房產在金融投資領域中的龐大規模，隨着相關法律框架的建立和完善，房地產RWA有望迎來快速發展。